Bitte beachten Sie:  Die nachfolgenden Tipps und Hinweise sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und zusammengestellt. Ich bin weder Rechtsanwalt noch Gutachter, der Inhalt der Website stellt keine Rechtsberatung dar und die Hinweise sind ohne jegliche Gewähr. Bitte lassen Sie sich im Zweifel von einem Mieter- oder Eigentümerverband oder von einem Rechtsanwalt beraten. Wer muss Rauchmelder installieren und warten und wer kontrolliert das? In Deutschland regeln die Bauordnungen der Bundesländer ob bei Neubauten bzw. umfangreichen Umbauten Rauchwarnmelder eingebaut werden müssen und bis wann bestehende Wohnungen nachzurüsten sind. Für die Nachrüstung vorhandener Wohnungen ist keine Kontrolle vorgesehen. Bei Bewohnern von eigenen Wohnungen setzt man auf deren Einsicht, dass Rauchwarnmelder im Brandfall Leben retten können. Eigentümer von vermieteten Wohnungen können sich eine Nicht-Ausrüstung nicht leisten. Denn nach einem Brand mit Personenschaden wird sich der Staatsanwalt dafür interessieren, ob Rauchwarnmelder eingebaut und ordnungsgemäß gewartet wurden. Bei Neubauten un umfangreichen Umbauten erfolgt in der Regel eine Abnahme durch das Bauamt, zumindest aber durch den Architekten bzw. Bauvorlageberechtigten. Die Abnahme ist abhängig von der Einhaltung aller Bauvorschriften. Dazu gehört auch der Einbau von Rauchwarnmeldern. „Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.“ Das heißt, für die Wartung ist in NRW der Mieter zuständig, wenn ihm der Vermieter diese Aufgabe nicht abnimmt. Was passiert, wenn trotz Pflicht kein Rauchmelder installiert ist? Da weder in Deutschland noch in Österreich Kontrollen oder Strafen vorgesehen sind, passiert Nichts – solange es nicht brennt. Kommt es zu einem Brand mit Personenschaden, sind Ermittlungsbehörden in den meisten Fällen mit der Aufklärung befasst. Es wird mit großer Wahrscheinlichkeit jemand danach fragen, ob Rauchwarnmelder installiert und regelmäßig gewartet wurden. Handelt es sich um eine vermietete Wohnung und der Vermieter ist für den Einbau der Rauchwarnmelder zuständig, kann es großen Ärger geben. Die Gebäude-Versicherung wird unter Umständen versuchen, die Leistung zu kürzen und sich dabei auch eventuell auf einen statistischen Rückgang der Schadenshöhe in den Bundesländern, die bereits seit längerem eine Rauchmelderpflicht haben, berufen. Allerdings hat zumindest die Allianz-Versicherung richtig erkannt, dass Rauchwarnmelder einzig und allein den Zweck haben, Menschenleben zu retten und nicht den Brandschaden zu begrenzen. Unabhängig von der Pflicht zum Einbau oder deren Kontrolle sollte sowohl für Eigentümer wie auch für Mieter die Sicherheit des eigenen Lebens und das der Familie oberste Priorität haben. Dokumentation des Einbaus und der Wartung Die DIN 14676 führt im Kap. 6.1 zur Instandhaltung aus: Die Funktionsfähigkeit jedes installierten Rauchwarnmelders muss regelmäßig überprüft und durch Instandhaltungsmaßnahmen sichergestellt werden. Der Rauchwarnmelder ist nach Herstellerangaben, jedoch mindestens einmal im Abstand von 12 Monaten, mit einer Schwankungsbreite von höchsten ± 3 Monaten einer Inspektion, Wartung und Funktionsprüfung der Warnsignale zu unterziehen. Die Ergebnisse der Überprüfung und Maßnahmen sind zu dokumentieren. Vermieter von großen Wohnungsbeständen (z.B. Wohnungsbaugesellschaften) übertragen in der Regel sowohl den Einbau wie auch die Wartung nach DIN 14676 an dafür qualifizierte Dienstleister. Für die Instandhaltungsmaßnahmen wird meist ein mehrjähriger Wartungsvertrag abgeschlossen. Die beauftragten Dienstleister verwenden selbst entwickelte Methoden (Formulare, Computerprogramme) zur fachgerechten Dokumentation des Einbaus und der Instandhaltungsmaßnahmen. Für Eigentümer, Vermieter und Mieter von Wohnungen, die nicht von einem qualifizierten Dienstleister betreut werden, empfehlen wir die Dokumentation mit dem Gerätepass und Wartungsheft für Rauchwarnmelder. Alle Rauchwarnmelder einer Wohnung oder eines Wohnhauses können in diesem Heft zusammenhängend und lückenlos dokumentiert werden. Betriebsanleitungen und andere wichtige Dokumente, die für die Wartung und Fehlersuche benötigt werden, sind immer griffbereit. Kann ich als Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern verlangen? Ein verantwortungsbewusster Bewohner möchte wahrscheinlich nicht auf das Ende irgendwelcher Übergangsfristen warten, sondern zu seiner eigenen Sicherheit seine Wohnung sofort mit Rauchwarnmeldern ausrüsten. Es stellt sich die Frage, ob er von seinem Vermieter verlangen kann, die Rachwarnmelder auch schon vor dem Ende der Frist anzuschaffen und in seiner Wohnung zu montieren. Diese Frage wurde bisher noch von keinem Gericht eindeutig beantwortet. In einem Fall, in dem ein Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung kurz vor dem Ende der Übergangsfrist in Rheinland-Pfalz verwehrt hat, führt die Richterin in der Urteilsbegründung aus: “[...] besteht hier die Besonderheit, dass es sich bei §44 Abs. 8 Satz 2 LBauO um eine Übergangsvorschrift handelt. Der Antragsteller hatte zwar mithin seit 12.07.2007 Zeit, Rauchmelder in der vom Antragsgegner genutzten Wohnung einzubauen, Eine Rechtsverpflichtung, das Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet werden müssen, besteht jedoch erst seit Ablauf der Übergangsfrist. [...]” Landgericht Landau in der Pfalz, AZ: 3 T 139/12, Beschluss vom 27.07.2012 Demnach muss der Mieter akzeptieren, dass der Vermieter “eigene” Rauchwarnmelder installieren lässt – und das eben wann er will, solange es vor dem Ende der Übergangsfrist ist. Es wird hier sicher noch klärender Urteile bedürfen. Ist ein Wartungsvertrag sinnvoll? Die Verantwortung für die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder liegt in der Regel beim Eigentümer (Ausnahme: Schleswig-Holstein, Bremen, Hessen, Niedersachsen und voraussichtlich auch Bayern). Der Vermieter kann diese Verantwortung per Zusatz zum Mietvertrag an den Mieter abtreten, wenn er sich überzeugt hat, dass der Mieter in der Lage ist, die Instandhaltung selbst fachgerecht durchzuführen. (Eine Vereinbarung zur Wartung von Rauchwarnmeldern mit der 80-Jährigen Oma wird wahrscheinlich im Zweifel als ungültig erklärt werden.) Lässt der Vermieter die Instandhaltung durch einen Dritten durchführen, muss er darauf achten, dass dieser die Arbeiten fachgerecht durchführt. Der aktuelle ‘Stand der Technik’ bezüglich Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern ist in der DIN 14676:2012 beschrieben. Für den Eigentümer/Vermieter ist ganz wichtig, dass die beauftragte Fachfirma eine Dokumentation über die Instandhaltungsmaßnahmen nach DIN 14676 vorlegt. Denn nur mit diesem Dokument ist der Eigentümer aus der Verantwortung. Die Kosten für die jährliche Wartung betragen zwischen 2,- und 5,- Euro pro Rauchwarnmelder und Jahr. Diese Kosten können in der Regel auf die Betriebskosten umgelegt werden. Hierzu sollte eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag abgeschlossen werden. Der Vermieter muss bei der Auswahl des Dienstleisters, neben der erforderlichen Qualifikation, natürlich auch die Wirtschaftlichkeit im Sinne einer Kostenminimierung für die Mieter im Auge behalten. Für kleinere Wohnungsbestände sollte der Eigentümer mit dem zuständigen Schornsteinfeger, Kaminkehrer, Rauchfangkehrer oder ihrem Hausmeisterservice sprechen. Viele der Kollegen haben eine Qualifikation nach DIN 14676 und sind ohnehin mindestens einmal jährlich im Haus. Wer über einen eigenen Hausmeister verfügt, kann diesen zur “Fachkraft für Rauchwarnmelder” qualifizieren lassen (zum Beispiel hier). Wer trägt die Kosten für die Wartung? Das Amtsgericht Lübeck hat im Urteil vom 05.11.2007 (Az: 21 C 1668/07) festgestellt, dass die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern durch einen Dienstleister als laufende Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Leitsatz: Ein Vermieter kann auch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind. Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist als derartige Modernisierungsmaßnahme anzusehen. Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr.17 BetrKV dar. In Abgrenzung zu Instandsetzung und Instandhaltung ist die jährliche Funktionsprüfung von Rauchmeldern als Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen eines Mietobjektes anzusehen, die nicht der Beseitigung von Mängeln dient. Im Rahmen des Gebotes der Wirtschaftlichkeit ist es dem Vermieter erlaubt, die Wartung von Rauchmeldern an externe Dritte zu vergeben. Der Einwand, die Funktionsprüfung könne auch vom Mieter vorgenommen werden, greift nicht. Wegen der den Vermieter treffenden Verkehrssicherungspflicht und der Gewährleistung der Sicherheit aller Mieter ist es ihm nicht zuzumuten, darauf zu vertrauen, dass jeder Mieter die Verkehrssicherungspflicht erfüllt. Im Urteil des Amtsgericht Bielefeld vom 30.03.2011 (Az: 17 C 288/11) wird hingegen festgestellt, dass die Umlage der Kosten für Wartung eines Rauchwarnmelder auf die Betriebskosten ohne mietvertragliche Vereinbarung nicht möglich ist. In der Urteilsbegründung des AG Bielefeld wird Bezug genommen auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.04.2004 (Az: VIII ZR 167/03), das klarstellt: Leitsatz: Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a.F. (jetzt: § 2 BetrKV ) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist. Es ist demnach dringend zu empfehlen, die Wartungskosten für Rauchwarnmelder in einem Zusatz zum Mietvertrag zu vereinbaren. Was sind die Vor- und Nachteile einer “Funkwartung”? Einige der so genannten Energiedienstleister (z.B. techem und ista) haben in den vergangen Jahren in die Funkablesung der Heizkostenverteiler und Wasserzähler investiert. Ziel ist, die Wohnung zur Ablesung nicht mehr betreten zu müssen. Das spart Kosten für den Energiedienstleister und bereitet dem Mieter keine Unannehmlichkeiten. Die Wartung von Rauchwarnmeldern kommt den Unternehmen eher ungelegen, da die DIN 14676 zumindest bis zur Neufassung 2012 eine “Sichtprüfung” im Rahmen der Inspektion und Wartung vorgesehen hat. Das würde bedeuten, man muss doch wieder in die Wohnung und der ganze Aufwand für die teuren Funk-HKV war umsonst. Die Fassung 2012 der DIN 14676 wurde Anfang September 2012 verabschiedet und verzichtet, nicht zuletzt auf Betreiben der Energiedienstleister, auf die Formulierung “Sichtprüfung”. Im Vorwort der DIN 14676:2012 wird dazu ausgeführt: “Um Innovation und neue Technologien nicht zu behindern, wurde im Abschnitt 6 (Instandhaltung) die bisherige Festlegung der Sichtprüfung durch eine Kontrolle mit Anforderungen ersetzt. Dies eröffnet die grundsätzliche Möglichkeit, auch andere gleichwertige Maßnahmen für die Inspektion einschließlich der Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern anzuwenden. Gleichwertige Maßnahmen werden in einer zukünftigen Änderung A1 der Norm spezifiziert, um diese gleichwertigen Maßnahmen als allgemein anerkannte Regeln der Technik zu etablieren.” Zur Instandhaltung formuliert die DIN 14676:2012 in Abschnitt 6.2 nach wie vor, dass im Rahmen der Instandhaltung mindestens eine Kontrolle gehört, ob die Raucheindringöffnungen frei sind (z. B. Abdeckungen, Verschmutzung durch Flusen und Stäube), eine funktionsrelevante Beschädigung des Rauchwarnmelders vorliegt und die Umgebung von 0,5 m um den Rauchwarnmelder frei von Hindernissen (z. B. Einrichtungsgegenstände) ist, die das Eindringen von Brandrauch in den Rauchwarnmelder behindern. Wird eine Verschmutzung der Raucheindringöffnungen festgestellt, so sind diese nach Herstellerangaben zu reinigen. Darüber hinaus ist nach Absatz 6.3 gefordert, dass die Funktion überprüft werden muss, die zur akustischen Warnung den akustischen Signalgeber und ggf. die optische Individualanzeige des Rauchwarnmelders aktiviert. Die Einhaltung dieser Kriterien sowie die daraus abgeleiteten Maßnahmen: -Reinigen der Eintrittsöffnungen -Austausch der Batterie (bzw. der kompletten Melders bei Geräten mit 10-Jahres-Batterie) -Austausch des Melders bei Funktionsmängeln ist bei einer Sichtprüfung vor Ort ohne weiteren Aufwand möglich. Bei einer wie auch immer gestalteten “Fernprüfung” muss zumindest in allen Fällen, in denen nicht einwandfrei die Funktion festgestellt werden kann, eine Sichtkontrolle und die sich daraus ergebenden Maßnahmen durchgeführt werden. Rauchwarnmelder, die in der Lage sind, selbständig die Raucheintrittsöffnungen kontrollieren können und darüber hinaus selbständig feststellen können, ob die Umgebung von 0,50 m frei von Hindernissen ist, erfordern erheblichen technischen Aufwand. Die zusätzlichen Einrichtungen müssen darüber hinaus mit Strom versorgt werden. Die Kosten für solche Geräte mit zusätzlichen Detektoren und einer Batterie mit größerer Kapazität sind wahrscheinlich nicht unerheblich. Berücksichtigt man die nach wie vor festgelegte Lebensdauer der Rauchwarnmelder von 10 Jahren und verteilt die zusätzlichen Kosten der Geräte auf diesen Zeitraum wird die Wartung eines Rauchwarnmelders insgesamt gesehen eher teurer als billiger. Es darf auch nicht vernachlässigt werden, dass ein wahrscheinlich nicht unerheblicher Teil der Wohnungen ohnehin zur Nachkontrolle bei unklaren Ergebnissen der selbständigen Prüfung (so sie denn zuverlässig möglich ist) betreten werden muss. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Kosten dafür nicht der Dienstleister trägt. Die Energiedienstleister sind bereits mit der Entwicklung von Geräten befasst, die ohne Sichtprüfung die Anforderungen an die Instandhaltung überprüfen können. Allerdings sind, wie oben aus dem Vorwort zitiert, die “gleichwertigen Maßnahmen” als Ersatz für die Sichtprüfung noch nicht vollständig definiert. Es werden voraussichtlich einige Monate vergehen, bis die genannte erneute Änderung (A1) der DIN 14676:2012 beschlussfähig ist. Aber auch Geräte, die dann dieser Norm entsprechen, müssen von einem anerkannten Prüfinstitut (zum Beispiel VdS) geprüft und zertifiziert werden, um in Europa eingesetzt werden zu können. Es wird damit gerechnet, dass die Prüfinstitute etwa 6 bis 12 Monate nach Verabschiedung der Neufassung benötigen werden, um die Prüfpläne anzupassen. Erst dann könnten Geräte zertifiziert werden – so es denn welche gibt. Was ist die “Fachkraft für Rauchwarnmelder”? Die aktuelle Fassung der DIN 14676 gibt Empfehlungen für den Nachweis der Kompetenz von Dienstleistungserbringern, die die Planung, den Einbau und die Instandhaltung von Rauchwarnmeldern durchführen. In Anlehnung an Artikel 26 der EG-Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG werden folgende Anforderungen gestellt: ?Die Fachkraft für Rauchwarnmelder muss über einen Kompetenznachweis für die Projektierung, Installation und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern verfügen, der alle fünf Jahre zu aktualisieren ist. ?Es wird empfohlen, Dienstleister mit Fachkräften für Rauchwarnmelder für Planung, Einbau und Instandhaltung zu beauftragen. Im Anhang zur DIN 14676:2012 sind die Mindestvoraussetzung und Prüfungsinhalte für die Fachkraft für Rauchwarnmelder genannt: Mindestvoraussetzung: -technisches Grundverständnis Prüfungsinhalte der schriftlichen Prüfung: -Kenntnisse über die Funktionsweise und Einsatzgrenzen von Rauchwarnmeldern im Allgemeinen, -Kenntnisse der Inhalte DIN 14676 sowie der DIN EN 14604, -Kenntnisse über das Verhalten von Brandrauch, -Kenntnisse über die verwendeten Rauchwarnmelder. Was muss ich als Handwerker oder Hausmeister beachten? Schornsteinfeger, Kaminkehrer, Rauchfangkehrer aber auch Elektroinstallateure und selbständige Hausmeister sind bereits auf Grund ihrer Vorqualifikation, der handwerklichen Fertigkeiten und den meist vorhandenen Werkzeugen besonders für den Einbau und die Instandhaltung von Rauchwarnmeldern geeignet. Auch wenn die DIN 14676 kein verbindliches Gesetz ist, stellt sie den aktuellen “Stand der Technik” dar. Wer sich also mit dem Thema beschäftigt, sollte sich gut auskennen und sich nicht zuletzt zur eigenen Sicherheit zur “Fachkraft für Rauchwarnmelder” qualifizieren lassen. Quelle: www.rauchwarnmelderpflicht.eu